Szukasz dachu nad głową w Niemczech i chcesz uniknąć wpadek? Ten poradnik to konkretna instrukcja obsługi wynajmu mieszkania za Odrą. Dowiesz się, gdzie naprawdę warto szukać ofert, jakie dokumenty przygotować i jak odróżnić czystą okazję od naciągactwa. Jasno i bez zbędnych ceregieli – przeczytaj, a ominiesz „niespodzianki” w postaci pustych ścian, wysokich prowizji czy sprawnego remontu, który jednak musisz wykonać na własny koszt. To nie ma być kolejna laurka o sielskim życiu za granicą, tylko przydatna instrukcja, która pozwoli Ci przechytrzyć rynek mieszkaniowy i wygrać wyścig z innymi chętnymi. Brzmi konkretnie? No to do dzieła.

Czego będziesz potrzebował, żeby wynająć mieszkanie w Niemczech?

W rejonach, gdzie można liczyć na solidne zarobki, znalezienie porządnego lokum bywa nie lada wyczynem. Konkurencja potrafi być spora – w dużych miastach na jedną ofertę często zgłasza się kilkunastu chętnych. Jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse, oprócz nienagannej prezencji, najczęściej będziesz musiał dostarczyć:

• Zaświadczenia o zarobkach z ostatnich trzech miesięcy – Twoje dochody muszą wynosić co najmniej trzykrotność kwoty czynszu.
• Zaświadczenia o braku zaległości w płatnościach w obecnym miejscu zamieszkania.
• Konto w niemieckim banku – większość opłat za mieszkanie pobierana jest właśnie z lokalnego rachunku.

Według niemieckiego Federalnego Urzędu Statystycznego ponad połowa mieszkańców Niemiec (z danych Destatis wynika, że około 50–55% Niemców mieszka w wynajmowanych lokalach) żyje w wynajmowanych lokalach, co sprawia, że rynek najmu jest tu jednym z najbardziej konkurencyjnych w Europie. Dlatego warto dobrze przygotować się na rozmowę z właścicielem czy administratorem i mieć wszystkie niezbędne dokumenty pod ręką.

Gdzie najlepiej szukać mieszkań?

Mieszkań najlepiej szukać samemu m.in. w spółdzielniach mieszkaniowych, w ogłoszeniach, bo maklerzy liczą sobie ok 2% prowizji od tzw. Kaltmiete, czyli czynszu bez opłat. Do największych i najbardziej popularnych portali, na których można szukać mieszkań należą:

• Immowelt
• Immonet
• Immbilienscout24
• ebay-kleinanzeigen

Jeżeli ogłoszenie zawiera numer telefonu, należy jak najszybciej zadzwonić, aby umówić się na spotkanie, ponieważ chętnych jest zawsze bardzo dużo. Ogłoszenia dają nie tylko właściciele nieruchomości, również agencje a także sam wynajmujący, który chce się wyprowadzić przed końcem umowy i dlatego szuka kogoś na swoje miejsce. Osoba opuszczająca mieszkanie zwykle umieszcza w ogłoszeniu tekst Nachmieter gesucht co jest oczywiście dobrym sposobem na uniknięcie opłaty dla agencji nieruchomości. Taka osoba może również wymagać odkupienie mebli lub wyposażenia.

Poszukiwania przez internet

Jeśli jeszcze nie wyjechałeś za granicę, najpierw sprawdź ceny mieszkań w internecie – w zależności od miasta mogą się one różnić nawet kilkukrotnie. W dużych metropoliach, takich jak Monachium, Berlin, Hamburg czy Frankfurt, czynsze są bardzo wysokie i wciąż rosną. Z danych portali ogłoszeniowych wynika, że w Monachium średni czynsz za mieszkanie często przekracza 20 euro za metr kwadratowy (bez opłat), co przekłada się na 600–700 euro „warm” za niewielkie kawalerki.

Im dalej od ścisłych centrów czy popularnych dzielnic, tym łatwiej o nieco niższe czynsze. W mniejszych miastach i na przedmieściach da się znaleźć oferty w granicach 300–400 euro „warm”, ale często są to starsze budynki albo obszary znacznie oddalone od głównych ośrodków pracy.

Cena wynajmu jest uzależniona przede wszystkim od metrażu (liczonego w metrach kwadratowych). W przypadku poddaszy, gdzie wysokość do sufitu wynosi od 1 do 2 metrów, tę powierzchnię liczy się jako połowę faktycznej wielkości. Innym istotnym czynnikiem jest liczba pokoi: w Niemczech do „Zimmer” zalicza się sypialnie, pokoje dzienne i jadalnie, z pominięciem kuchni, łazienki czy toalety. Jeśli widzisz w ogłoszeniu „2,5 Zimmer”, to „połówka” oznacza niewielkie pomieszczenie, które trudno uznać za pełnowartościowy pokój.

Na rynku nie obowiązuje górna granica cenowa, dlatego w najlepszych dzielnicach Monachium czy Hamburga można zapłacić nawet kilkadziesiąt euro za metr kwadratowy. Z drugiej strony, w mniejszych miejscowościach (zwłaszcza na wschodzie Niemiec) wciąż można trafić na lokale za naprawdę niewielkie kwoty, choć często jest to okupione gorszym stanem technicznym budynku lub kiepskim połączeniem komunikacyjnym z większymi miastami.

Mieszkania nieumeblowane

W Niemczech dość popularne jest wynajmowanie mieszkań zupełnie gołych. Oznacza to, że mamy podłogi, białe ściany i kable z nich wystające. To nic innego, jak wprowadzenie się od podstaw, szarpanie za kieszeń i zdecydowanie naciąganie budżetu. Czasem w mieszkaniu gołym mamy zrobioną łazienkę, czasem nie. Czasem jest także, prócz łazienki zrobiona najtańszym kosztem kuchnia, ale też nie zawsze. Można wynająć także mieszkanie częściowo umeblowane, czyli gołe pokoje, z pełną łazienką, kuchnią i ewentualną stałą zabudową np. szafa wnękowa. Istnieją także mieszkania w pełni umeblowane, ale najczęściej taki rodzaj lokum znajdziemy w małych kawalerkach, które przeznaczone są bardzo często na wynajem studencki, tymczasowy. Popularne są również mieszkania, które wynajmuje kilka osób, tak zwane Wohngemeinschaft, w skrócie WG. W tego typu mieszkaniach mamy na wyłączność zwykle jeden pokój (najczęściej jednoosobowy, rzadziej trafiają się dwójki), podczas gdy łazienka, kuchnia, salon i jadalnia są używane wspólnie.

Rodzaje mieszkań:

• Maisonette – Wohnung, tego typu mieszkanie rozciąga się na więcej niż jedno piętro tego samego budynku mieszkalnego.
• Souterrainwohnung – suterena to mieszkanie znajdujące się niejako pod powierzchnią ziemi, często mieszkania tego typu stanowią specjalnie w tym celu przerobione piwnice.
• Penthouse – Wohnung – tego typu mieszkania znajdują się na samej górze budynku i bardzo często posiadają duży taras widokowy.
• Loftwohnung – mieszkania tego typu posiadają bardzo duże i przestronne pomieszczenia. Nierzadko tworzy się je w nieczynnych już magazynach lub byłych pomieszczeniach przemysłowych.
• Appartament – małe mieszkanie z jednym pokojem.
• Einliegerwohnung – mieszkania tego typu są najczęściej dobudowywane do istniejącego już domu jednorodzinnego i w większości przypadków posiadają osobne wejście.
• Altbauwohnung – mieszkanie w starym budownictwie, charakteryzujące się wysokimi pomieszczeniami.

Co powinna zawierać niemiecka umowa najmu:

• czas trwania umowy najmu (Mietverhältnisses)
• wysokość czynszu bez opłat ogrzewania (Kaltmiete)
• dodatkowe opłaty (ogrzewanie, woda, wywóz śmieci)
• termin wypowiedzenia (Kündigungfrist)
• wysokość kaucji (Kaution)
• informacje o renowacji przed lub po wprowadzeniu się (najemca remontuje tylko raz)
• warunki ewentualnych podwyżek czynszu
• w przypadku umeblowanego mieszkania należy sporządzić listę wszelkich znajdujących się w nim przedmiotów
• regulamin domu (Hausordnung)
• ustalenia dotyczące naprawy usterek w mieszkaniu

Umowy z dostawcami prądu i gazu, trzeba zawrzeć samodzielnie, pomagają w tym spółdzielnie. Po wynajęciu mieszkania wpłacić kaucję netto. Jest zwracana przy przeprowadzce wraz z odsetkami.

Rynek mieszkaniowy w Niemczech, choć różnorodny, bywa wymagający. Przygotuj się na dużą konkurencję w popularnych metropoliach i starannie przemyśl lokalizację – droższe centrum czy przedmieścia i dłuższe dojazdy? Bez względu na to, jaki wariant wybierzesz, zawsze sprawdź stan mieszkania, warunki umowy oraz opinie o danej okolicy. Ostatecznie to, co zaoszczędzisz na czynszu, możesz wydać na wygodniejsze dojazdy lub cieszyć się komfortem życia w miejscu, które naprawdę Ci odpowiada. W Niemczech jest w czym wybierać, wystarczy podejść do sprawy rozsądnie, dobrze się przygotować i uzbroić w cierpliwość. Powodzenia!